La palabra «crisis» en el sector inmobiliario ha sido recurrente en los telediarios y en nuestras conversaciones desde la explosión de la burbuja en 2008. Aunque ya ha pasado tiempo y el mercado ha crecido año tras año, muchos inversores aún temen que en cualquier momento la situación pueda cambiar. Esto hace que algunos duden si es el mejor momento para tomar decisiones, es por esto que quiero destacar cuáles son las oportunidades inmobiliarias en España.
No podemos culpar a los compradores ni a los vendedores por estos miedos. La huella de la crisis inmobiliaria sigue presente y el acceso a la vivienda se ha vuelto un tema complicado, generando nerviosismo.
Sin embargo, el mercado actual es muy diferente al de entonces. Además, el contexto social y económico actual ofrece oportunidades más estables para el futuro.
Las Causas de la Burbuja Inmobiliaria
La desconfianza de los clientes en el sector inmobiliario está, hasta cierto punto, justificada. Durante los años previos a 2007, la economía española creció significativamente, impulsada en gran medida por la construcción. La inversión inmobiliaria y el desarrollo de infraestructuras se convirtieron en motores clave de la economía. Sin embargo, cuando estalló la crisis, quedó claro que este crecimiento no era sostenible.
El fácil acceso al crédito fomentó una rápida expansión del mercado inmobiliario. Los bancos ofrecían hipotecas a bajos intereses de manera agresiva, sin exigir suficientes garantías, lo que llevó a un endeudamiento masivo de familias y empresas que luego no pudieron responder a estos créditos.
Los precios de las viviendas se dispararon, llegando a niveles insostenibles. Entre 1997 y 2007, los precios de las propiedades se triplicaron, creando una falsa percepción de riqueza y seguridad financiera entre los compradores e inversores.
Nadie quería quedarse sin su parte del pastel, lo que llevó a una sobreoferta de viviendas. Muchas de estas propiedades quedaron vacías, ya que la demanda real no podía mantener el ritmo de la oferta. Se construyeron complejos residenciales enteros que nunca llegaron a venderse, sin contar con tantos proyectos que se vendieron en plano y quedaron sin financiación antes de ser construidos.
El sector de la construcción llegó a representar una proporción desmesurada del PIB y del empleo en España. En 2007, aproximadamente el 13% del PIB y el 12% del empleo estaban vinculados directamente al sector inmobiliario.
Finalmente, en 2008, todo el castillo de naipes se derrumbó, dejando a muchos propietarios e inversores con pisos que ya no valían lo que habían pagado por ellos. En los años siguientes, el precio cayó en picado y el acceso al crédito se complicó, ralentizando las ventas.
Perspectivas Inmobiliarias en 2024
La situación del sector inmobiliario en España en 2024 es muy diferente a la de la burbuja inmobiliaria de 2007 en varios aspectos clave:
- Regulación financiera más estricta: Tras la crisis de 2007, se implementaron numerosas reformas financieras para evitar el otorgamiento excesivo de créditos y mejorar la supervisión bancaria. Los bancos ahora son más cautelosos al otorgar hipotecas, los criterios son más estrictos y no se financia al 100% como antes, lo que filtra a los compradores por su capacidad de ahorro.
- Crecimiento de precios más moderado: Aunque la impresión que tengamos sea la contraria al ver los anuncios en los portales, el crecimiento de los precios de la vivienda ha sido más gradual y sostenible en comparación con la rápida y descontrolada escalada de precios que se observó antes de 2007.
- Menor dependencia del sector inmobiliario: La economía española es ahora más diversificada y menos dependiente del sector de la construcción. A diferencia de lo que pasó entonces, otros sectores como el turismo, los servicios y la tecnología tienen un peso mayor en la economía.
- Impacto de la pandemia del 2020: El impacto de la COVID-19 trajo consigo una reevaluación de las necesidades y preferencias en términos de vivienda en España, con una mayor demanda de espacios más grandes y ubicaciones fuera de las grandes ciudades. Este cambio ha llevado a un ajuste en el mercado que ha evitado la formación de una nueva burbuja especulativa, ya que la demanda no está totalmente centralizada.
- Legislación que penaliza el alquiler: No todos los indicadores son positivos, especialmente para aquellos que necesitan acceder a una vivienda como inquilinos. La falta de garantías para los arrendadores ha hecho que la oferta se contraiga, y los precios del alquiler son tan altos que redirigen la demanda hacia la compra. A pesar del aumento de precios y las variaciones en el euríbor, en las grandes ciudades es más rentable comprar una vivienda que alquilarla a largo plazo.
Oportunidades y Retos para los Profesionales Inmobiliarios
Como en todos los sectores, hay agentes buenos, regulares y malos. Los malos pretenderán sentarse a esperar a que alguien les ofrezca un piso para vender y culparán siempre al mercado de su falta de operaciones. Pero, como hemos explicado, las perspectivas del mercado inmobiliario en este momento son bastante buenas, aunque requieran estrategias diferentes para abordarlo.
Un buen agente inmobiliario en 2024 será aquel que:
- Se forme y especialice continuamente: Esté al tanto de las noticias financieras y tenga el conocimiento para asesorar correctamente a sus clientes.
- Sea impermeable al «no»: Aprenda de los rechazos para mejorar su rendimiento y enfoque en hacer clientes satisfechos que le recomienden en el futuro.
- Genere contactos habitualmente: No solo entre sus familiares y conocidos, sino que amplíe su influencia mediante networking y redes sociales, extendiendo su negocio más allá de su círculo cercano.
- Recuerde que el inmobiliario es un negocio de personas: La empatía y la escucha activa serán clave para detectar las necesidades de los clientes y vender sus propiedades al mejor precio en el menor tiempo posible.
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Te dejo la entrevista que le hice a Gonzalo Bernardos, destacado economista y reconocido experto en el sector inmobiliario. Estoy segura de que su inteligente análisis de la situación inmobiliaria actual te ayudará a identificar con más claridad todas las oportunidades que los agentes inmobiliarios tienen en este 2024. ¡Que la disfrutes!
